□ 本報(bào)記者 戰(zhàn)海峰
□ 本報(bào)通訊員 王凱旋 曹佳俊
近年來(lái)，隨著各地限購(gòu)及個(gè)人首套自住購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的出臺(tái)，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，各方當(dāng)事人以資本、購(gòu)房資格共同出資合伙購(gòu)房情形屢見不鮮，這樣的約定是否有效？在履行中是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)？近日，重慶市江北區(qū)人民法院審理了一起涉及合伙購(gòu)房的案件，認(rèn)定原被告雙方成立合伙關(guān)系，相關(guān)受益應(yīng)當(dāng)平均分配。
法院查明，2017年7月7日，林某與重慶嘉益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定林某向重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以按揭貸款方式購(gòu)買案涉房屋，并由邱某實(shí)際支付首付款，貸款94萬(wàn)元，月供均由邱某實(shí)際償還。
2021年4月29日，林某將案涉房屋出售給案外人蒲某，總價(jià)款197萬(wàn)元，林某將邱某購(gòu)房支付的相關(guān)費(fèi)用及貸款償還完畢后剩余40萬(wàn)元，因雙方未能就收益分配達(dá)成一致意見，該款項(xiàng)由林某存入銀行。后雙方通過(guò)微信協(xié)商收益分配問(wèn)題，但始終未達(dá)成一致意見，邱某為此訴至法院。
江北區(qū)法院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于邱某與林某系委托合同關(guān)系還是合伙合同關(guān)系，以及購(gòu)房收益如何分配。關(guān)于邱某與林某之間構(gòu)成委托關(guān)系還是合伙關(guān)系的問(wèn)題，從邱某和林某之間的聊天記錄看，除在開始邱某說(shuō)了一句以林某的名字認(rèn)籌外，無(wú)其他地方提及委托購(gòu)房一事，而在邱某自己向林某所發(fā)的微信中多次提到大家一起合伙購(gòu)房，并多次與林某就案涉房屋出售后的收益進(jìn)行不斷地協(xié)商。同時(shí)，邱某向林某出具的收條上也載明“剩余40萬(wàn)元在雙方未達(dá)成分配協(xié)議之前暫由林某存入銀行”。林某稱案涉房屋是合伙購(gòu)房，邱某在與林某的聊天記錄中也提到大家合伙購(gòu)房，可認(rèn)定邱某與林某之間系合伙購(gòu)房的關(guān)系，邱某以支付購(gòu)房首付款、契稅等并償還按揭貸款的方式進(jìn)行投資，林某以其購(gòu)首套房當(dāng)時(shí)所享受的低首付房款和低利率進(jìn)行投入。
關(guān)于利潤(rùn)的分配問(wèn)題，因林某與邱某在合伙期間未對(duì)合伙利潤(rùn)的分配進(jìn)行約定，且后來(lái)在雙方的多次協(xié)商時(shí)亦未達(dá)成一致分配方案，同時(shí)因林某是以其首套房購(gòu)房所享受較低的首付款及貸款利率投作為合伙人，雙方的出資比例無(wú)法確定，根據(jù)民法典規(guī)定，房屋利潤(rùn)應(yīng)平均分配，即林某與邱某分別享有20萬(wàn)元。故林某應(yīng)將40萬(wàn)元購(gòu)房收益中的20萬(wàn)元分配給邱某。
據(jù)此，法院判決被告林某本判決生效之日起10日內(nèi)向原告邱某支付合伙利潤(rùn)20萬(wàn)元。
依據(jù)協(xié)商過(guò)程可判斷當(dāng)事人意圖建立的法律關(guān)系
法官庭后表示，合伙購(gòu)房的基本模式是親戚、朋友之間基于人身信賴關(guān)系，一方擁有資金優(yōu)勢(shì)以資金出資，另一方擁有購(gòu)房政策紅利，以其購(gòu)房資格出資，共同投資購(gòu)買房屋，待房屋增值后轉(zhuǎn)賣獲取增值利潤(rùn)的共同投資行為。該形式具有典型人合信賴關(guān)系，通常不會(huì)通過(guò)書面形式將合伙事項(xiàng)予以固定，因而容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
實(shí)踐中，即使共同購(gòu)房當(dāng)事人間未簽訂書面的合作協(xié)議，但根據(jù)當(dāng)事人雙方購(gòu)房期間的協(xié)商也可以初步判斷當(dāng)事人之間意圖建立的法律關(guān)系。本案中，邱某在購(gòu)房前期僅表示需要林某以其個(gè)人名義對(duì)擬購(gòu)房屋認(rèn)籌，二人對(duì)于轉(zhuǎn)賣收益雖未達(dá)成一致，但至少表明林某在共同購(gòu)房中享有分配收益權(quán)利，這與委托關(guān)系下的“借名買房”有著本質(zhì)不同。在“借名買房”情形下，資格方以出讓其購(gòu)房資格，通常在購(gòu)房初期由資本方向其支付一定金額傭金，而對(duì)房屋轉(zhuǎn)賣收益并不參與分配。同時(shí)，在委托關(guān)系下的“借名買房”中，房屋的名義持有人僅充當(dāng)“工具人”角色，無(wú)論出資方此次投資行為是否盈利，其通常在出讓購(gòu)房資格時(shí)即受領(lǐng)一定傭金，名義持有人不承擔(dān)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。本案中，林某在轉(zhuǎn)賣房屋之前，未就林某出讓購(gòu)房資格是否取得報(bào)酬進(jìn)行協(xié)商，且購(gòu)置房屋后，邱某亦未表示向林某付傭金，雙方僅就轉(zhuǎn)賣收益分配問(wèn)題進(jìn)行磋商，進(jìn)一步強(qiáng)化邱某與林某之間系合伙購(gòu)房關(guān)系。
關(guān)于合伙購(gòu)房的利潤(rùn)分配問(wèn)題，民法典規(guī)定，合伙的利潤(rùn)分配和虧損分擔(dān)，按照合伙合同的約定辦理；合伙合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，由合伙人協(xié)商決定；協(xié)商不成的，由合伙人按照實(shí)繳出資比例分配、分擔(dān)；無(wú)法確定出資比例的，由合伙人平均分配、分擔(dān)。購(gòu)房資格能否構(gòu)成合伙的出資進(jìn)而主張利潤(rùn)分配，應(yīng)當(dāng)考量該資格對(duì)交易是否產(chǎn)生決定性作用或該資格能否降低購(gòu)房成本，只要二者滿足其一，即可認(rèn)定該購(gòu)房資格為有效的合伙出資，有權(quán)要求分配合伙利潤(rùn)。
本案中，林某以其首套房購(gòu)房資格出資，以低至二成的低首付以及低利息購(gòu)房貸款，顯然能夠降低資本方的前期投資成本，大幅提升了資本方購(gòu)房交易的機(jī)會(huì)，有權(quán)要求利潤(rùn)分配。至于利潤(rùn)分配比例，因購(gòu)房資格出資難以量化，在合伙購(gòu)房雙方當(dāng)事人未就利潤(rùn)分配通過(guò)合伙協(xié)議予以確定，嗣后亦未能通過(guò)協(xié)商決定的情況下，應(yīng)由合伙人平均分配利潤(rùn)。